Category: недвижимость

NewFace

Борьба за жильё

По сообщениям с фронта, в наших краях снять комнату в квартире (т.е. добровольной коммуналке) стоит около $800/месяц, плюс доля в коммунальных услугах. Снять студию (т.е. самую маленькую отдельную квартиру) стоит около $1,400/месяц, плюс все коммунальные услуги. (Есть и дороже, видел в новостройках за $2,300.)

То есть это получается, что privacy premium — больше $600/месяц?

This entry was originally posted at https://ymarkov.dreamwidth.org/568039.html. Please comment there using OpenID.
NewFace

Дело за газовый беспредел

Однако под судом не Газпром, а другая государственная организация — Газовая Компания Филадельфии (PGW): коммунальная система, принадлежащая городу Филадельфия, штат Пенсильвания. Это вполне обычная газовая компания, однако её принадлежность городу даёт ей оружие, которого нет у частных: залоговое право на недвижимость (municipal lien). Иными словами, за неуплату могут не только отключить газ, но и отчуждить дом, и приоритет этого залога уступает только налогам.

Группа владельцев недвижимости обвинила Филадельфию в нарушении их права на надлежащий правовой процесс по 14-ой Поправке к Конституции США (соответственно, федеральное дело). Составом преступления названа следующая практика: когда клиентом PGW является съёмщик, счета, естественно, идут ему. В случае неуплаты предупреждения о грозящем залоге тоже идут ему, хотя должны бы идти собственнику. Даже в том случае, когда удаётся разобраться, кто же хозяин, правила ограничивают выдачу ему информации о том, кто же подвёл его под такой монастырь. И для полного счастья, в случае протестов собственников PGW рутинно предлагала им обратится с жалобой в Комиссию по Коммунальным Услугам Штата Пенсильвания, которая столь же рутинно отказывала в этих жалобах из-за нехватки юрисдикции (она регулирует только частников).

Райсуд рассудил целиком в пользу собственников и запретил городу вешать новые залоги (там, где должник и хозяин – разные лица) и требовать денег по старым до окончания разбирательства, а также вернуть все собранные таким образом деньги. Город обжаловал в Федеральный Апелляционный Суд Третьего Округа.

18 июля 2018 года сей суд нашёл изящный способ дать собственникам от ворот поворот. У нас аж с 1976 года (после дела Mathews v. Eldridge) есть критерии, являются ли действия государства надлежащим правовым процессом: 1) насколько сильно можно от них пострадать; 2) каков риск неверно пострадать, и 3) насколько важен гос. интерес. Так тут ничего особенного: 1) залог по сравнению с ценностью дома невелик, продать или заложить особенно не мешает; 2) риск неверного отчуждения невелик; и 3) гос. интерес велик, т.к. у PGW есть эти самые залоги – большой интерес! Плюс она не может, как нормальные компании, отказывать в обслуживании из-за плохой кредитоспособности, так что отнять у неё такой полезный инструмент никак нельзя.

А что долг, за которым PGW гоняется, вообще-то не истцов, а их съёмщиков, так это они сами виноваты – надо было требовать с последних доказательств регулярной уплаты за газ.

This entry was originally posted at https://ymarkov.dreamwidth.org/426473.html. Please comment there using OpenID.